Почти все случаи обмана покупателей квартир в новостройках связаны с застройщиками, которые могут не достроить дома или сливаются, банкротятся, ликвидируются. Таких случаев в Москве и в Подмосковье достаточно.
На что обратить внимание, если выбор пал на мелкого застройщика с интересным ценовым предложением? Всегда есть соблазн устремиться туда, где дешевле и быстрее, но, как правило, такие застройщики не всегда достраивают дома и самое главное - продают не по договору долевого участия (не по 214 ФЗ).
Покупка по 214 ФЗ - самый безопасный способ покупки новостройки. Договор долевого участия, который обязательно фиксируется в Регистрационной палате, после чего передаются деньги. Обязательно изучите этот закон. Он был специально принят, чтобы защитить людей и их деньги, а также доказать в суде, что вы передавали деньги обанкротившемуся застройщику. В противном случае вас отправят разбираться самостоятельно с теми, с кем был заключен договор.
В долевом строительстве есть уникальная практика, о которой мало говорят - когда человек вступил в долевое строительство, а дом не строится, но он брал квартиру в рассрочку у застройщика. Такая практика сложилась как результат периода, когда банки не выдавали ипотеку. Застройщики просто придумали свою внутреннюю ипотеку по 214 ФЗ.
Представим, человек приобрел однокомнатную квартиру стоимостью 10 млн. руб. в 2008 году. Стройка приостановилась, но застройщик не обанкротился и обещает достроить, хотя сроки все пропустил. Сдача в 2011 году. Итак, человек подает в суд и сообщает об отказе платить рассрочку порядка 3 млн. руб., а также о том, что компания-застройщик за каждый день просрочки должна возместить больше, чем покупатель. В суде покупатель выигрывает, что он не должен платить, но застройщик повернул вопрос так, что если он отказывается от договора, то покупателю необходимо вернуть квартиру, а застройщик выплатит все деньги за квартиру. Покупатель соглашается, но компания-застройщик - в предбанкротном состоянии. В итоге: покупатель лишился права собственности на недостроенное жилье по 214 ФЗ, поскольку отказался от квартиры, но и компания не выплатила ему никаких денег, т.к. она банкрот. Таких людей, кто идет в суд, думая, что сейчас приостановит платежи либо оспорит квартиру в недостроенном доме, забрав деньги, – огромное количество. И они не понимают, что в момент само по себе решение суда по выплате денег и наличие такого решения на руках не гарантирует получение денег на руки.
Результат, как правило, один: человек остаётся без квартиры и без денег.
214 ФЗ гарантирует, что рано или поздно дом достроят. Это может произойти в любое время, и у застройщика есть обязательство перед государством на постройку дома – инвестконтракт, в который необходимо уложиться, в противном случае, продлеваюся сроки или недостроенный объект отходит государству. Как правило, застройщик просто банкротится, а государство по решению суда забирает объект себе и объявляет конкурс на достройку объекта. Часто квартиры в таких домах уже проданы, и компенсировать расходы новому застройщику никто не будет, следовательно, это минусовый проект для строительной компании. Государство, правда, все же предлагает строительной компании некоторые преимущества; как правило, - это площадки в Москве, где можно достроить или построить что-то новое.
Резюмирую:
- Проверка застройщика: сколько домов построил, ещё строит, динамика ввода объектов.
- Чем выше этап застройки, тем больше шансов на достройку дома, однако и стоимость выше.
- Чем выше репутация застройщика (срок, качество, гарантии), тем меньше рисков.