Проблема №1: отсутствие информации о качестве
Одной из наиболее распространенных проблем при покупке нового дома за городом, является невозможность для покупателя получить достоверную информацию о качестве строительства и соблюдении всех необходимых технических стандартов. Ни застройщик, ни тем более риэлтер, никогда не скажут покупателю о проблемах с качеством. А сам покупатель, не являясь экспертом в области строительства, не сможет адекватно оценить качество нового дома, до тех пор пока не столкнется с конкретными проблемами, которые могут начаться как через несколько месяцев, так и через несколько лет, в зависимости от вида и масштаба, допущенных застройщиком дефектов.
Что нужно тщательно проверять?
Из практики следует, что при покупке нового загородного дома, даже если Вы приобретаете дом у известного на рынке застройщика, прежде чем подписывать документы о его сдаче-приемке, необходимо обязательно удостовериться в отсутствии:
- грибковых поражений стен, лагов, стоек и других мест;
- трещин и иных дефектов в фундаменте;
- проблем с гидроизоляцией (особенно тщательно нужно проверить гидроизоляцию крыши и конструкцию ливневки);
- дефектов монтажа и утеплением.
Большинство из указанных выше проблем могут оказаться необратимыми и нормально жить в доме с такими дефектами будет невозможно. Так, например, если в доме появится плесень, то обработка антисептиком будет спасать лишь на какое-то время, и проблема будет возникать снова и снова. А при ошибках монтажа или в гидроизоляции, возникает угроза образования конденсата, которая в конечном счете приведет к гниению стропильной системы. Экономия на утеплительных материалах может вылиться в постоянную проблему с протечками и т. д. Что же касается неправильной заливки фундамента, дом вообще становится небезопасен для эксплуатации и подлежит сносу.
Как решить проблему?
Очевидно, что в российских экономических реалиях полагаться на честность застройщика не приходится. Однако, строительство загородного дома обходится недешево и дом является тем местом, в котором очень важен комфорт, уют и благоприятные условия для здоровья и жизнедеятельности, особенно, если в доме будут жить маленькие дети. Поэтому, наиболее практичным и взвешенным решением при покупке дома, является привлечение профессионального специалиста - эксперта, который сможет, используя свои знания и опыт, а также современное техническое оборудование осуществить техническую экспертизу объекта и своевременно выявить все недостатки.
Разумеется, провести техэкспертизу лучше до оплаты застройщику или риэлтеру. Но это не всегда бывает возможным. Что же делать в том случае, если Вы уже заплатили деньги, а потом выявили существенные недостатки? В этом случае, скорее всего придется обращаться в суд с требованием устранения недостатков или выплаты компенсации. Но в некоторых случаях, при юридически грамотно заявленной претензии, застройщики готовы решить проблему и во внесудебном порядке.
Проблема №2: отсутствие или плохое качество инженерных коммуникаций
Как правило, запуская продажи объектов загородной недвижимости, застройщик всегда обещает потенциальным покупателям подведение к дому всех необходимых инженерных коммуникаций “под ключ” и надлежащее качество их эксплуатации и обслуживания. Однако, после оплаты договора и сдачи дома ситуация с коммуникациями всегда является вовсе не такой радужной.
Читайте условия договора!
Часто застройщик, приводя различные “умные” аргументы, предлагает заключить дополнительное соглашение к договору о подводе тех или иных (или всех) инженерных коммуникаций и, соответственно, оплата по такому допсоглашению также является для клиента дополнительным расходом и далеко не маленьким. При возмущении покупателя, застройщик обращает внимание на текст основного договора, из которого ясно следует, что “под ключ” выполняется подведение коммуникаций только до участка. И в данной ситуации, у покупателя не остается другого выхода как оплачивать подведение коммуникаций в дом отдельно. Обращение в суд, в этом случае бесполезно, поскольку застройщик действует в рамках условий договора, а доказать введение покупателя в заблуждение во время рекламной кампании на данном этапе уже практически невозможно. Поэтому, внимательно читаем текст договора, прежде чем его подписать, и задаем вопросы представителю застройщика, если что-то неясно. А еще лучше, заказываем у юриста правовой анализ договора и страхуемся сразу от всех подводных камней, которые приготовил для нас застройщик.
Проверяем качество коммуникаций!
Другой не менее распространенной проблемой является ненадлежащее качество коммуникаций. Застройщик не обманул, подвел коммуникации к коттеджу и не запросил дополнительной кругленькой суммы. Однако, и в этой ситуации радоваться рано, поскольку, наверняка застройщик существенно сэкономил на подключении коммуникаций. А это значит, что их качество или мощности, или и то и другое, оставляют желать лучшего. Даже в элитных особняках очень часто выявляются проблемы. Например, при обустройстве бассейна, не просчитывается система осушения воздуха, что в дальнейшем приводит к проблемам с испарением влаги, в результате, страдают отделка, мебель и появляется грибок. В загородных домах эконом-класса, часто ответственные инженерные работы выполняются неквалифицированными специалистами, что также чревато серьезными проблемами, особенно при монтаже электросистем и оборудования. Кроме этого, заявленные мощности (например, если речь идет об электричестве) также могут оказаться значительно ниже, чем рассчитывал покупатель. И не всегда их можно увеличить за дополнительную плату. Чтобы избежать проблем, до подписания сдачи -приемки дома, запросите у застройщика документацию по инженерным коммуникациям и договора с обслуживающими компаниями. Если застройщик отказывает в этом или документация кажется Вам неубедительной, вызывайте специалиста и проводите техническую экспертизу.
Проблема №3: дефект юридической чистоты сделки
Самая большая проблема при покупке любой недвижимости - это юридическая чистота сделки. Мошенничество и обман распространены во всех секторах рынка недвижимости, но в каждом секторе свои нюансы. Среди наиболее опасных и распространенных юридических рисков при покупке загородного дома следует выделить:
- проблемы с оформлением земли, на которой стоит дом или ведется строительство;
- проблемы с разрешительной документацией на дом и/или инженерные коммуникации.
Проблемы с земельным участком
На рынке загородной недвижимости встречается много компаний-застройщиков, а также частных лиц, которые возводят дома и коттеджи, не имея при этом соответствующих прав на земельный участок, что в результате приводит к большим проблемам для людей, купивших такие дома. Как показывает практика, застройщики часто берут землю в аренду с правом последующего ее выкупа и возводят на арендованной земле коттеджные поселки. Однако, землю у собственника при этом не выкупают и прекращают выплачивать арендные платежи после выполнения плана продаж. В этом случае, строения на таком земельном участке юридически считаются незаконно возведенными и покупатели загородной недвижимости не только могут столкнуться с дополнительными расходами, но также не всегда могут зарегистрировать права собственности на дом, а в отдельных случаях собственник земли может потребовать даже сноса строений. Проблема еще больше усугубляется, если коттеджи были возведены на земле, без учета ее целевого назначения. Очень часто застройщики арендуют земли сельхозназначения, а иногда встречаются случаи и аренды заповедных территорий, охраняемых государством.
Отсутствие разрешительных документов
Данная проблема, как правило, следует из дефекта оформления земли, но может встречаться и самостоятельно. Суть заключается в том, что возведение дома осуществляется без оформления разрешительных документов на строительство и/или отсутствует разрешительная документация на подведение инженерных коммуникационных систем. Юридически, такой дом является самовольной постройкой, и, по закону, подлежит сносу за счет ее владельца. Конечно, в некоторых случаях, есть возможность узаконить строение, но эта возможность существует далеко не всегда и легализация такой постройки потребует немало усилий, денег и нервов.
Мошеннические схемы
Кроме проблем с оформлением земельного участка, дома и инженерно-коммуникационных систем, не стоит забывать и о стандартных мошеннических схемах, применяемых при покупке любых объектов недвижимости (поддельные документы на собственность, обременения, подмена объектов, двойные продажи и т. д.).
Как решить проблему?
Самым простым и рациональным решением является обращение к опытному юристу, специализирующемуся на правовом сопровождении сделок с недвижимостью. Юрист проверит документацию на землю, строение и коммуникации, документы на собственность, удостоверится в отсутствии обременений и ограничений на землю и дом, подстрахует условия о расчетах между продавцом и покупателем, зарегистрирует право собственности в Росреестре.
Проблема №4: несоответствие ожиданиям покупателя
В рекламном буклете и на сайте застройщика проект приобретаемого коттеджа и окружающего его ландшафта всегда выглядят чудесно. Однако, реализация проекта редко совпадает с рекламными обещаниями, а иногда и полностью не соответствует ожиданиям покупателя.
Проблема планировки
Как показывает практика, по тем или иным причинам, утвержденный и согласованный с покупателем проект загородного дома часто подвергается различным изменениям уже в ходе строительства. В результате, покупатель может столкнуться с тем, что:
- фактическая площадь жилых комнат, кухни и иных помещений не соответствует площади, указанной в проекте (при этом, в случае увеличения площади, покупателю приходится доплачивать за лишние метры, а в случае уменьшения площади застройщик не спешит с компенсацией за потерянные метры);
- длина, толщина и высота стен и потолков может быть больше или меньше, чем указано в проекте (часто потолок второго этажа полностью или частично является мансардовым, что тоже не всегда соответствует ожиданиям покупателя);
- реальное расположение дверных и оконных проемов, балконов, веранд и крыльца также могут не совпадать;
- инженерные коммуникации могут быть расположены неудобно;
- даже расположение дома на участке может не соответствовать утвержденному плану.
Унылый ландшафт
Данная проблема тоже является довольно распространенной при покупке дома в коттеджном поселке. Здесь возможны два варианта:
- покупатель купил дом, застройщик выполнил все свои обязательства, дом был сдан и клиент въехал в него, однако на близлежащих участках продолжается активное строительство, в результате чего в течение нескольких лет “счастливый” собственник вместо наслаждения пением птиц слышит только гул спецтехники, вид на стройку из окна также не радует, а разбитые грузовиками дороги абсолютно непригодны к использованию;
- покупатель купил дом с прекрасным видом на природный русский пейзаж, наслаждается покупкой в течение нескольких лет, после чего на месте чудесного пейзажа возникает новый коттеджный поселок или многоэтажный жилой квартал.
Неразвитая инфраструктура
Еще одним обманутым ожиданием покупателя дома в коттеджном поселке часто является проблема с неразвитой инфраструктурой. Застройщик всегда обещает, что рядом с домом будут магазины, парикмахерские, детские сады и площадки, удобные парковки и т. д. и т. п. На практике, в лучшем случае можно рассчитывать на один-два магазинчика с небольшим ассортиментом товаров и неадекватными ценами и небольшой детской или спортивной площадкой с примитивным набором конструкций.
Как решить проблему?
При существенных расхождениях с проектом реальной планировки строения и помещений, необходимо направить застройщику юридически грамотную претензию. В случае, если застройщик откажется исправлять недостатки или уменьшить стоимость жилья, следует обратиться в суд и взыскать с него не только реальные убытки и судебные издержки, но также и штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, подлежащей взысканию. Что же касается проблем с ландшафтом и инфраструктурой, здесь все намного сложнее…
Проблема №5: мошеннические схемы
К сожалению, недобросовестных игроков на рынке недвижимости, по-прежнему, очень много. Поэтому при заключении договоров о покупке загородной недвижимости нужно быть очень внимательными. Помимо тщательного анализа всех пунктов договора и анализа правоустанавливающих документов на дом и землю, необходимо подстраховаться и прописать в договоре ряд условий, устанавливающих штрафные санкции в случае отказа продавца от сделки.
По правилам “аукциона”
Многие продавцы и риэлтеры любят связать потенциального покупателя задатком, а сами при этом продолжают искать более выгодного покупателя. И в случае, если такой покупатель находится, задаток первому претенденту не всегда возвращается (это зависит от того был ли оформлен задаток предварительным договором, распиской и т.д., если нет, то о возврате задатка сразу можно забыть), а даже если и возвращается, то время упущено и в случае роста курса доллара или цен на недвижимость, первый покупатель может оказаться в очень невыгодном положении.
Риск двойной продажи
Это типично мошенническая схема, при успешной реализации которой продавец-мошенник получает деньги одновременно с нескольких покупателей. До сих пор подобные махинации не являются редкостью. В этой ситуации, права собственности на загородный дом и земельный участок переходят на того покупателя, который успел пройти госрегистрацию прав в Росреестре первым. Остальные покупатели вправе требовать через суд полную стоимость оплаченного ими договора, возмещение иных убытков (госпошлины, уплаченные в Росреестре и в суде, транспортные расходы, расходы на нотариуса и юристов и т.д.), а также компенсацию морального вреда. Однако найти мошенников часто бывает непросто или с них уже нечего взять.
Как решить проблему?
Чтобы избежать “аукциона” и финансовых потерь , в случае требования задатка, всегда оформляйте выдачу задатка договором и одновременно с этим включайте в договор условие о наложении на продавца штрафных санкций превышающих стоимость задатка в два или три раза, в случае немотивированного отказа от сделки.
Что же касается риска двойной продажи, то застраховаться от него можно только путем тщательной проверки продавца и объекта недвижимости. Оптимальное решение: заказать юридическое сопровождение сделки у опытного юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью. Кстати, в случае возникновения любых юридических проблем по сделке, в отличие от риэлтера, юрист несет полную финансовую ответственность за свою работу, что гарантирует ее качество.