Регистрация недвижимости в Росреестре, что нового?
С января прошлого года заработали поправки в законе о ЕГРН, основной целью которых было создание объединенных баз учета недвижимого имущества и госрегистрации перехода прав.
По новым правилам, госрегистрация перехода прав на недвижимое имущество может быть осуществлена при обращении в Росреестр одним из следующих способов:
- Подача пакета документов лично или через представителя в территориальном отделении Росреестра, по месту расположения объекта недвижимости (документы подаются на бумажном носителе);
- Подача документов лично или через представителя путем обращения в МФЦ (документы подаются на бумажном носителе);
- Подача документов через нотариуса (при нотариальном удостоверении сделок нотариус сам направляет документы в Росреестр);
- Подача документов в бумажном виде заказным почтовым отправлением (почта России);
- Подача документов в электронном формате с использованием портала госуслуг или непосредственно на сайте Росреестра.
Важно: выбор наиболее оптимального способа оформления прав на недвижимость каждый осуществляет самостоятельно (то есть может быть использован любой из указанных выше способов, а не только тот который Вам пытается навязать агент недвижимости, другая сторона сделки или кто-то еще). Здесь необходимо отметить, что новый способ подачи документов в электронном виде, хотя и является хорошей задумкой и имеет определенные плюсы, еще не достаточно хорошо адаптирован, и на сегодняшний день представляет собой наименее безопасную процедуру с точки зрения анализа его правовых рисков. Почему? Давайте попробуем разобраться.
Подача документов в Росреестр в обычном порядке
Подача пакета документов в обычном порядке представляет собой традиционный способ оформления прав на недвижимость. Вы можете подавать документы лично, по доверенности, через нотариуса или по почте. Если Вы используете обычный порядок процедуры оформления перехода прав на недвижимость, все операции производятся с бумажными документами. И при этом в Росреестре остаются реальные документы с оригинальными подписями сторон сделки. Это значит, что в случае ошибок (технических и юридических), а также в случае недобросовестного поведения или мошеннических действий одной из сторон сделки, всегда можно получить достоверные документально зафиксированные сведения о сделке, в случае необходимости назначить и провести почерковедческую экспертизу и использовать в качестве доказательственной базы в суде, если неожиданно возникнет спор по сделке. А возникнуть такой спор может в любое время. Все мы отлично знаем, что сделки с недвижимостью в нашей стране это всегда риск, даже если на момент совершения сделки все идет прекрасно и вроде бы гладко.
Подача документов в электронном виде
Электронный формат оформления прав на недвижимость представляет собой альтернативу обычному порядку. Все документы подаются через интернет, что естественно в существенно ускоряет процедуру (пять дней против обычных восьми) и снимает нагрузку с органов Росреестра. Реальными плюсами новой процедуры являются скорость и комфортность (не надо никуда ходить, не надо сидеть в бесконечных очередях, не надо общаться с чиновниками), а кроме этого стоимость электронной регистрации существенно ниже (во-первых снижается стоимость госпошлины за регистрационные действия, а во-вторых, нет необходимости тратить деньги на бумагу, ксерокс и не требуются услуги курьера). Однако, у каждой медали есть обратная сторона. К сожалению, у онлайн-регистрации (в том ее виде, в каком она осуществляется на данный момент) есть серьезные пробелы в безопасности.
Подача в электронном виде создает риск утраты имущества
Основной проблемой онлайн-регистрации перехода прав на недвижимое имущество является отсутствие документов на бумажных носителях. При подаче документации в электронном формате она не дублируется на бумаге, вся информация по сделке хранится в базах данных. На документах нет живых подписей, только ЭЦП. Таким образом, в случае утраты документов подтвердить их подлинность или восстановить будет невозможно. Кроме этого, в электронном реестре могут быть сбои работы программы или технические ошибки, допущенные оператором в ходе ввода данных. Это значит, что даже сама информация о наличии прав на тот или иной объект недвижимости может быть утрачена и ее восстановление также будет весьма сложным и с юридической и с практической стороны. Единственный документ, который может подтвердить права - это выписка из ЕГРН, однако у законодателя до сих пор нет четкой позиции по срокам ее действия, поскольку информация в госреестре обновляется ежедневно. При этом на руках у участников сделки не будет даже договора купли-продажи недвижимого имущества (или иного договора, предполагающего переход права на объект недвижимости) с подписями сторон и отметкой Росреестра, чем могут воспользоваться мошенники, каких на рынке недвижимости имеется немало. Таким образом, электронная регистрация создает реальные правовые риски для нового собственника - в случае возникновения проблем на техническом или юридическом уровне может возникнуть спор о правах на имущество (такие проблемы могут возникнуть в любое время, даже спустя несколько лет), в ходе которого собрать доказательственную базу для суда и защиты своих прав будет крайне сложно, а иногда и невозможно. В результате права на недвижимость могут быть утрачены безвозвратно.