На основании последних поправок, внесенных в законодательство о долевом строительстве, приобрести квартиру в новостройке с июля следующего года можно будет только по схеме проектного финансирования с использованием механизма эскроу-счетов (далее по тексту ЭС).
ЭС - что это такое?
ЭС представляет собой особый банковский счет, с помощью которого осуществляется депонирование денежных сумм, предназначенных для оплаты застройщику. Срок депонирования определяется датой ввода дома в эксплуатацию плюс не более полугода на сдачу-приемку квартиры. Основная идея ЭС заключается в том, что застройщик не может снять деньги покупателя до момента сдачи квартиры, что, безусловно, является очень эффективной превентивной мерой защиты интересов дольщиков. Следует отметить, что ЭС является беспроцентным депозитом, поскольку банк также не получает никаких процентов по этим счетам, не “прокручивает” с них деньги, а выступает только в качестве гаранта сделки и хранителя.
Как работает механизм ЭС?
По новым правилам, чтобы приобрести квартиру у застройщика, после заключения договора ДУ, покупателю теперь потребуется открыть ЭС в банке, имеющем аккредитацию ЦБ в качестве агента ЭС, и перевести на него деньги в сумме, определенной договором с застройщиком. С этого момента банк замораживает деньги клиента вплоть до исполнения застройщиком взятых на себя обязательств. При этом ни застройщик ни дольщик не имеют доступа к этим деньгам. Застройщик сможет получить свои деньги после сдачи квартиры. Хотя закон в некоторых случаях позволяет банку фондировать застройщика, используя средства с ЭС, в целях уменьшения его суммы займа.
Что же касается покупателя недвижимости, то он может забрать деньги с ЭС только в трех случаях, предусмотренных законом, а именно:
- Банкротство застройщика;
- Ликвидация юрлица застройщика по решению суда;
- Нарушение застройщиком сроков сдачи квартиры.
А если банк обанкротится?
Механизм ЭС надежно защищает интересы дольщиков от недобросовестных застройщиков. Однако, не следует упускать из виду возможность банкротства банка. Конечно, аккредитацию ЦБ в качестве агента ЭС получит далеко не каждый банк (на данный момент таких банков всего 55). Но все же, жизнь полна сюрпризов. Итак, что будет с дольщиком, если его банк обанкротится? Согласно нормам действующего законодательства, ЭС по аналогии с обычными депозитами подлежит обязательному страхованию АСВ. При этом, максимальная сумма страховки составляет десять миллионов рублей. В случае банкротства банка, компания-застройщик снова заключает договор с другой кредитной организацией, являющейся агентом ЭС и деньги дольщика в пределах суммы страховки автоматически переводятся на новый ЭС.
Подорожают ли квартиры?
Поскольку между покупателем недвижимости и застройщиком появляется посредник (банк-агент ЭС) и при этом застройщик не может использовать деньги дольщиков и кредитуется у банка, под проценты разумеется, повышение стоимости квадратного метра представляется неизбежным. Об этом же говорят и сами компании-застройщики. Однако, чиновники Минстроя утверждают, что существенного повышения цен не произойдет, аргументируя это низким банковским процентом (6%) по кредитованию застройщиков и возможностью предоставления банком отсрочек (как частично, так и полностью) по процентам до выполнения застройщиком обязательств по договорам ДУ.