БОЛЕЕ 12 ЛЕТ УСПЕШНОЙ РАБОТЫ НА РЫНКЕ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
+7 (495) 600-44-40
ПН-ЧТ:
ПТ:
с 10-00 до 19-00
с 10-00 до 18-00
м. Китай-Город
ул. Покровка, д. 3/7, стр. 1Б

Обратите внимание! В пятницу, 14 декабря, офис нашей компании работает до 16:30.

Поправки в закон о долевом строительстве, благо или нет?

20 июня 2018

ДДУ уходит в прошлое?

Рынок долевого строительства в настоящее время переживает масштабную реформу, направленную на постепенное замещение покупки жилья в новостройках по договорам долевого участия так называемым проектным финансированием. Правовой анализ показывает, что изменения в законодательстве происходят довольно серьезные и они затрагивают интересы как дольщиков, так и застройщиков. В ближайшей перспективе, по задумкам Правительства, уже с июля 2019 года, долевое строительство в том виде, в каком оно существовало в последние годы, навсегда уйдет в прошлое.

Изменения в законодательстве преследуют цель максимальной защиты граждан при покупке жилья от недобросовестных застройщиков, поскольку ранее действовавшие нормы 214-ФЗ с этой задачей в полном объеме справиться не смогли. По словам Владимира Путина, банки обмануть не так просто как граждан, поскольку кредитные организации просчитывают все возможные риски и не дадут денег на сомнительные проекты.

Суть реформы заключается в следующем:

  • Договоры долевого участия, по проектам, оформленным застройщиками до июля этого года, остаются в полной силе и действуют на старых условиях вплоть до их завершения. При этом сделки на старых условиях застройщики вправе заключать и после первого июля 2018 года, при условии, что хотя бы один такой договор по соответствующему проекту был зарегистрирован до этой даты.;
  • Новые проекты застройщиков, начатые с июля этого года и далее предполагают реализацию по схеме проектного финансирования.

Какие изменения ждет договор долевого участия и сохранится ли он в будущем, сейчас сказать трудно, так как в настоящее время данный вопрос находится еще на обсуждении авторов реформы. Но, безусловно, форма договора подвергнется существенной корректировке, поскольку правила игры изменились и в новых договорах должно быть как минимум три стороны; покупатель, застройщик и банк, условия сделки также существенно меняются. Не исключена вероятность и того, что название договора тоже со временем будет изменено.

Что такое проектное финансирование?

Сущность проектного финансирования сводится к тому, что компании-застройщики (теперь у них будет правовой статус “специализированный застройщик”) не смогут привлекать деньги граждан напрямую. По новым строительным проектам, граждане будут вносить деньги на специальные банковские счета-эскроу, на которых денежные средства будут депонироваться до завершения строительства и сдачи дома. Застройщик сможет получить эти деньги только после успешного завершения проекта. Таким образом, правовые риски граждан будут минимизированы практически до нуля. Счета-эскроу также можно будет открыть не в каждом банке. На данный момент таких банков насчитывается только девятнадцать. Это уполномоченные Правительством банки, которые получили право на кредитование строительной отрасли. В будущем количество таких банков возможно возрастет. На счета-эскроу в настоящее время распространяется страхование по общим правилам (до 1.4 миллиона рублей), но уже обсуждается возможность увеличения страховой суммы до десяти миллионов рублей (только по этим счетам).

Что касается застройщиков, то они будут поставлены в более жесткие условия. Поскольку они не смогут воспользоваться деньгами дольщиков, они будут вынуждены кредитоваться в банке, а кредит всегда предполагает уплату процентов. При этом, до начала строительства у компании-застройщика должен быть капитал не менее десяти процентов от предполагаемой суммы всего проекта. Кроме того, банковское сопровождение всех сделок по продаже жилья становится для застройщиков обязательным. Возросли и требования, предъявляемые к застройщикам, основные из которых:

  • Запрет на ведение другой деятельности, в том числе строительной одновременно по нескольким объектам, кроме этого запрет на регистрацию новых компаний;
  • Опыт работы на строительном рынке должен составлять не менее трех лет, при этом имеет значение количество квадратных метров, на которое было получено разрешение на ввод в эксплуатацию (не менее десяти тысяч метров);
  • Более жесткие требования к руководству строительной компании (в том числе проверка на судимость);
  • Допускается только один расчетный счет, который может быть открыт только в специально уполномоченном на это банке (перечень банков утверждается Правительством).

Резкий скачок цен на жилье или нет?

В связи с увеличением расходов на строительство, разумеется, свои убытки компании-застройщики будут покрывать за счет граждан. Поэтому цены на жилье в новостройках однозначно будут расти. Однако в какой мере будет наблюдаться рост цен, пока не совсем ясно, поскольку стоимость квадратного метра будет определяться не только исходя из затрат и аппетитов застройщика, но также и с учетом спроса граждан, заинтересованных в покупке жилья. По оценкам экспертов на рынке долевой недвижимости прогнозируют рост цен от 15 до 25 процентов. При этом, как полагают специалисты, резкого скачка цен не произойдет. Потому что в первое время и довольно долго еще будет действовать старая схема долевого строительства, по которой можно будет приобрести жилье значительно дешевле.

Заявка на обратный звонок

Обязательные поля для заполнения.

Обращаем Ваше внимание, если Вы оставили вопрос в нерабочее время, он будет обработан в начале следующего рабочего дня.

Задать вопрос

Обязательные поля для заполнения.

Обращаем Ваше внимание, если Вы оставили вопрос в нерабочее время, он будет обработан в начале следующего рабочего дня.

Введите свой номер телефона и мы Вам перезвоним

Все разделы
Свернуть все разделыРазвернуть все разделы