БОЛЕЕ 12 ЛЕТ УСПЕШНОЙ РАБОТЫ НА РЫНКЕ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
+7 (495) 600-44-40
ПН-ЧТ:
ПТ:
с 10-00 до 19-00
с 10-00 до 18-00
м. Китай-Город
ул. Покровка, д. 3/7, стр. 1Б

Магазины на первых этажах попали под запрет

06 июля 2015

Московские власти фактически запретили открывать на первых этажах многоквартирных жилых домов магазины, парикмахерские и прочие объекты. Причиной этого решения стали жалобы жильцов тех самых многоквартирных домов на незаконный перевод жилых помещений в их домах в нежилые. В то же время представители малого бизнеса считают, что их права как собственников нарушены и собираются защищаться.

Гость в студии – эксперт в области права, генеральный директор юридической компании Алексей Игоревич Петропольский.

Насколько я понимаю, вы представляете интересы как раз предпринимателей, то есть, находитесь как бы по ту сторону?

А. Петропольский: Да. Я сам являюсь предпринимателем и даже владельцем таких магазинов, которые размещаются в квартирах на первых этажах, которые переведены из жилого фонда в нежилой. Там организованы продуктовые магазины, парикмахерские и другие бытовые учреждения из сферы услуг либо торговли.

Что же касается постановления правительства Москвы, которое было принято очень быстро и при этом ни с кем не обсуждалось, оно действительно имеет место быть, и из-за него встал весь рынок перевода площадей из жилых в нежилые в Москве. Рынок этот можно оценить так: число помещений, поданных на перевод, составляло порядка 700. Если умножить эту цифру на 15 миллионов, а это средняя цена такого помещения, то можно представить себе, насколько был ущемлён бизнес данным решением, принятым так быстро.

Из-за чего правительство пошло на такие крайние меры? Оно запретило, по сути, внеся поправки всего в два пункта. Один пункт был изменён следующим образом, что нельзя теперь делать крыльцо. Почему это существенное замечание? Для того чтобы перевести квартиру в нежилой фонд, нужно сделать отдельный вход. А отдельный вход практические никогда невозможно сделать без крыльца. Бывает, но очень редко, когда это старый дом, который врос в землю, и первый этаж у него сравнялся с уровнем земли. Тогда предпринимателю не нужно делать крыльцо. Ему нужно лишь прорубить вход, и крыльцо не делать. Но такие квартиры составляют не более 10 процентов.

То есть, речь идёт не о тех помещениях, которые изначально были приспособлены для этих целей? Сейчас во многих новостройках в жилых домах уже сразу делают помещения для размещения там магазинов и т.п.

А. Петропольский: В новостройках, как правило, первые этажи идут уже как нежилые. Они и реализуются как нежилые, в них сразу заезжают магазины. Здесь никаких проблем нет.

В данном случае идёт речь именно о покупке и перепрофилировании квартир на первых этажах домов старой постройки?

А. Петропольский: Да. Поскольку новостройки сегодня размещены либо в Подмосковье, либо на окраинах Москвы, то в центре это в основном вторичное жильё, которое коммерсантами выкупается специально на первых этажах. Причём оно стоит дороже, чем простая квартира, если есть возможность перевода её в нежилое помещение и организации в ней отдельного входа. Таких коммерсантов очень много, которые реально на свою прибыль пакетами выкупают подобные помещения, переводят их в нежилые и получают ликвидное имущество. Для примера, 7 миллионов стоит однокомнатная квартира в 35 кв. метров на первом этаже. А если перевести её в нежилое помещение, она сразу будет стоить 15 миллионов. Сам процесс перевода обойдётся владельцу примерно от 2 до 3 млн рублей. Вот вам и моментальный заработок, когда вы получаете сразу 30 процентов прибыли. Плюс к этому, однокомнатную квартиру можно сдать максимум за 40 тысяч рублей, а нежилое помещение, которое покупается, как правило, вблизи метро, можно легко сдать минимум за 100 тысяч рублей. Естественно, экономика всего этого понятна.

И процесс перевода помещения из жилого в нежилое, и владение этим нежилым помещением неплохой доходный бизнес?

А. Петропольский: Да. Но что здесь представляло проблему для московских властей? Сам процесс перевода в принципе не сложный. Но в нём есть один важный нюанс, который размыто трактуется в законе. Это процедура согласования отдельного входа с жильцами дома. В законодательстве прописано, что согласовывать этот вход могут как собрание жильцов дома, так и ТСЖ, и балансодержатель, и обслуживающая компания дома. При этом все равно, кто это согласование сделает. По-хорошему, если это делают жильцы, то и вопросов нет. Но представьте, что нужно набрать две трети голосов всех жильцов дома, а дома – разные и жильцы – разные. То есть, собрать эти голоса практически никогда не получится. При этом ещё вопрос, что необходимые две трети жильцов будут согласны с тем, чтобы у них под окнами открылся продуктовый магазин, которые торгует водкой. При этом ведь очень часто эти магазины получаются круглосуточными, и там незаконно торгуют водкой тогда, когда ею уже нельзя торговать. Это мало кому понравится.

Плюс погрузочно-разгрузочные работы, завоз товара и т.п.

А. Петропольский: Да. Либо открывается какой-то, а в центре это особенно популярно, тату-салон, и вокруг подъезда начинает происходить вообще непонятная ситуация.

И самое главное было, что коммерсанты не согласовывали всё это с жильцами. Они шли в управляющую компанию, получали там печать, что те не возражают. УК выражает якобы мысли жильцов, но при этом жильцов дома эта компания не опрашивает. А потом жильцы смотрят, уже долбят отдельный вход, из окна вырубают вход, и начинаются разборки. Жильцы начинают опрашивать все уполномоченные организации о переводе помещения из жилого в нежилое, а те говорят, что у них всё по закону, все, что требуется по регламенту, им предоставили. И как бы жильцов "футболят".

То же самое происходит и с исковыми заявлениями в суд. Практически всегда они отказные. Тогда жильцы начинают организовываться пикеты, всё это попадает в СМИ. И это стало настолько массовым явлением, что правительство Москвы решило просто запретить всем это делать.

Но сейчас, тем не менее, сохранился один нюанс. Возможно сделать и тамбур, и крыльцо в том случае, если жильцы инициировали оформление придомовой территории. Сегодня по закону у жильцов есть право оформить землю под домом и территорию примерно от 2 до 5 метров около дома. Если они её оформляют в собственность, она делится по площадям каждой квартиры, и чуть ли не свидетельство на землю выдаётся каждому жильцу, который, естественно, начинает платить с неё налог и может ею распоряжаться. В таком случае жильцы, если они оформили эту землю, своим коллективным решением могут передать кусочек земли тому коммерсанту, который хочет перевести квартиру в нежилое помещение, для организации тамбура. В таком случае, да, это возможно сделать. Но, учитывая то, что крайне мал процент тех, кто оформляет землю под своими домами в собственность, это практически сводит на нет всю процедуру. И фактически сейчас все эти 700 объектов просто подвисли, в течение месяца будут по ним отказные. Получается, что предприниматели просто инвестировали свои деньги в никуда.

Они не получат разрешения на перевод?

А. Петропольский: Возможность добиться этого будет только через суд. Они заявят, что они подавали документы до вступления закона в силу, поэтому пусть их заявления рассмотрят по старому законодательству. Плюс, если они приведут жильцов, которые скажут, что да, действительно они не против этого, то тогда суд, естественно, встанет на сторону предпринимателей, и им дадут организовать отдельный вход.

Тем не менее, сама эта услуга, а наша компания этим занимается, не пользуется популярностью, потому что без проблем она уже пройти не сможет.

На ваш взгляд, ситуация совсем закрылась? Или это всё-таки какая-то временная мера московских властей, которые, возможно, разберутся в ситуации и придут к выводу, что нужно внести какие-то изменения в нормативные акты и законы, чтобы не было этого противоречия: или жильцы, или управляющая компания? Здесь возникает конфликт между заинтересованными лицами.

А. Петропольский: Государство сейчас очень заинтересовано в собираемости налогов и в оформлении земли, в том числе и в Москве, чтобы каждая земля была подсчитана и за неё платился налог. Сама система постановки на кадастровый учёт и передачи жильцам дома придомовой земли в принципе рабочая. И когда коммерсанты действительно найдут ликвидный объект и будут понимать, что аренда перекрывает все их затраты, они будут заниматься постановкой этой земли и передачей её в собственность жильцов дома. Этот процесс в любом случае будет идти, но в очень вялотекущей форме. Государство в этом реально заинтересовано. Но оно не заинтересовано в организации малого бизнеса на первых этажах полузаконным путём. А если земля будет передана в собственность жильцов дома и будет повышена собираемость налогов, все вопросы сами собой отметутся, потому что все жильцы так и иначе будут в курсе того, что в их доме открывается магазин, поскольку здесь оформлялась земля.

Сейчас этот процесс просто приостановился. Он сделает процедуру дороже, естественно. Если раньше затраты были 2-3 миллиона, то они станут стоить 4-5 миллионов, потому что надо всех жильцов собрать, нужно привлекать геодезистов, мерить всё, передавать, сопровождать. Но, тем не менее, когда экономика подвинется к ситуации, что это будет рентабельно, люди будут просто делать это, несмотря ни на что.

Последние статьи

Мы открыты для сотрудничества со всеми представителями журналистики и готовы готовить профессиональные комментарии по различным юридическим, налоговым, международным темам, вопросам в сфере недвижимости. Штат компании насчитывает более 40 специалистов с высшим юридическим, финансовым образованием и прочими дополнительными регалиями.

Чтобы связаться с нашим пресс-центром, заполните online-заявку ниже или позвоните на номер:

Запрос на сотрудничество

Обязательные поля для заполнения.

Обращаем Ваше внимание, если Вы оставили вопрос в нерабочее время, он будет обработан в начале следующего рабочего дня.

Заявка на обратный звонок

Обязательные поля для заполнения.

Обращаем Ваше внимание, если Вы оставили вопрос в нерабочее время, он будет обработан в начале следующего рабочего дня.

Задать вопрос

Обязательные поля для заполнения.

Обращаем Ваше внимание, если Вы оставили вопрос в нерабочее время, он будет обработан в начале следующего рабочего дня.

Введите свой номер телефона и мы Вам перезвоним

Все разделы
Свернуть все разделыРазвернуть все разделы