Согласно ст. 556 ГК РФ, акт приема-передачи квартиры подтверждает фактическую передачу квартиры от продавца к покупателю и исполнение обязательств по договору купли-продажи, договору долевого участия и т.п. сделок.
Обе стороны сделки назначают встречу в реализуемой квартире, где покупатель внимательно производит осмотр, фиксирует имеющиеся недостатки в акте, а старый владелец предоставляет ключи от квартиры новому хозяину.
Как и все подобные документы, акт составляют и подписывают в двух экземплярах, каждый из которых остается у представителей сторон сделки. Как правило, документ дополняется описью имущества, если таковое находится в квартире на момент его подписания и показаниями приборов учета.
Акт приема-передачи составляется на основе договора о покупке или сдаче в аренду к примеру. Удостоверьтесь, что в обоих экземплярах акта стоят подписи покупателя и продавца (нанимателя и арендодателя), а также печать строительной компании в случае покупки новостройки. После регистрации сделки, передачи комплекта документов, ключей и самой квартиры по передаточному акту, ответственность за квартиру и имущество переходит к покупателю (или арендатору, если говорить о найме жилья). Именно акт считается основанием для получения налогового вычета при покупке квартиры.
Основные моменты, указываемые в акте приема-передачи:
- дата и место подписания;
- данные сторон (собственника, строительной компании, дольщика);
- данные помещения (адрес, площадь, кадастровый номер, планировка);
- состояние квартиры (окна, пол, вид ремонта, наличие водопровода, электричества, телефона, мебель в помещении);
- наличие дефектов, существующих на момент передачи недвижимости.
Индивидуальные условия Акта в случаях передачи недвижимости:
-
новостройка
Если при осмотре квартиры вы обнаружили дефекты, то в акте необходимо указать, что документ будет действительным только после устранения недостатков. В случае, когда застройщик или собственник отказываются что-либо переделывать, вы можете обратиться в суд на основании заключенного ранее договора. В нем должен быть пункт, в котором указано, что принятие покупателем квартиры с недостатками не освобождает продавца от ответственности, и он в любом случае обязан выполнить все договоренности.
Распространенная проблема — отказ застройщика подписать документ с указанными дефектами квартиры и требованиям по их исправлению. В таком случае необходимо направить официальное письмо от имени собственника (либо нескольких), в котором указать, где, когда и какой представитель компании не стал фиксировать недостатки помещения. В этом же документе вы отмечаете, что не согласны подписывать акт приема-передачи до момента устранения дефектов и просите уведомить о новых сроках приемки.
-
вторичка
Попросите у владельца квитанции по оплате ЖКХ и капитальному ремонту, где видно отсутствие задолженностей. Как правило, их проверяют при заключении договора, но если с этого момента до подписания передаточного акта прошло больше месяца, ознакомьтесь с новыми платежками. Дополнительно необходимо проверить, когда последний раз была проведена поверка счетчиков и когда следующая замена для избежания риска получения недействительных показаний из-за недействительного прибора учета. Когда составление акта происходит после передачи суммы покупки, в нем также необходимо указать, что деньги уже получены второй стороной. Во многих случаях отдельной строкой вносят фразу «Стороны исполнили свои обязательства по договору купли-продажи в полном объеме, взаимных претензий, в том числе финансовых, друг к другу не имеют».
-
аренда
В отличие от покупки недвижимости в собственность, при аренде вам придется нести ответственность за содержимое квартиры перед ее постоянным владельцем. Поэтому особенно важно прописать в акте приема-передачи все нюансы — от сколов на подоконниках до ободранной краски на стенах. Необходимо максимально точно перенести на бумагу список имущества и указать, в каком состоянии оно находится. Кроме того, вы можете зафиксировать эти факты на фото и видео.
В дальнейшем, когда будете съезжать из квартиры, это обезопасит от лишних претензий и позволит сохранить залоговый депозит, который можно потратить на аренду последнего месяца. В некоторых случаях можно указать, что арендатор не несет ответственности за состояние имущества в случае его износа, либо из-за ошибок коммунальных служб, соседей и в результате форс-мажорных обстоятельств. Укажите в акте приема-передачи данные по коммунальным платежам и показания счетчиков воды и электричества на момент приемки, наличие либо отсутствие стационарного телефона.
В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ при передаче недвижимого имущества стороны составляют в обязательном порядке передаточный акт. Но также договор может имеет силу передаточного акта и не требовать составления отдельного документа. При этом Стороны указывают краткое содержание передаточного акта сразу в договоре.
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию при передаче объекта недвижимости, необходимо соблюдать все правила и придерживаться отработанных технологий проведения сделок, для расчетов использовать безопасные способы, такие, как аккредитив или банковская ячейка, и обращаться в надежную, проверенную юридическую компанию, которая проведет безопасную сделку. Потому что в случае, если мошенники обманули доверчивого, некомпетентного покупателя, зачастую до акта приема-передачи дело не дойдет.